26.12.2015 05:45

ETAPE IN REALIZAREA UNEI CONSTRUCTII

 

A.        Proiectul si autorizarea lucrarilor

A1.   Obtinerea Certificatului de Urbanism

A2.   Intocmirea temei de proiectare

A3.   Proiectul pentru autorizatia de construire (PAC)

A4.   Obtinerea Autorizatiei de Construire

A5.   Proiectul tehnic + detaliile de executie – PT+DDE

 

B.        Inceperea, derularea si finalizarea lucrarilor de executie

B1.   Autorizarea organizarii de santier

B2.   Instiintarea inceperii lucrarilor 

B3.  Panoul de identificare santier de constructii

B4.  Dirigintele de santier

B5.   Fazele determinante

B6.   Receptia la terminarea lucrarilor

B7.   Receptia finala 

B8.   Cartea tehnica a constructiei 

B9.   Cadastrul si intabularea

 

A.        Proiectul si autorizarea lucrarilor

A1.   Obtinerea Certificatului de Urbanism
Este documentul premergator obtinerii autorizatiei de construire, din care veti afla toate informatiile privind conditiile in care puteti construi pe un anumit terenul, respectiv:

·         regimul de inaltime a constructiei

·         functiunile (utilizarile) permise si cele interzise

·         conditiile de amplasare a viitoarei constructii (aliniamente fata de strada, vecini, etc)

·         cota maxima de inaltime la cornisa;

·         valoarea maxima pentru procentul de ocupare (POT) - calculat ca raport intre aria construita si aria terenului;

·         valoarea maxima pentru coeficientul de utilizare al terenului (CUT) - calculat ca raport intre aria desfasurata (aria tuturor nivelelor) si aria terenului;

·         avizele si acordurile necesare pentru obtinera autorizatiei de construire

Observatii:

·         In functie de ceea ce doriti sa construiti, Primaria va poate solicita si intocmirea altor documentatii suplimentare, cum ar fi:
PUD - Plan Urbanistic de Detaliu, 
PUZ - Plan Urbanistic Zonal

·         Pentru a putea sa construiti pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il scoateti din circuitul agricol si sa il introduceti in intravilan.

·         Termenul legal pentru eliberarea certificatului de urbanism este de 30 zile.

·         Teremenul de valabilitate al certificatului de urbanism este intre 12-24 luni, in functie de complexitatea proiectului si a studiilor suplimentare cerute.

 

A2.   Intocmirea temei de proiectare

Tema de proiectare este intocmita de catre beneficiar, exprimand intentiile si optiunile acestuia privind nivelul investitiei, suprafetele, functiunile, utilitatile viitoarei constructii. Prin discutiile cu arhitectul se vor face completari ce tin de estetica, functionalitati, probleme specifice terenului si vecinatatilor, racordarea la utilitati, etc. Toate aceste date se vor finaliza intr-un proiect.

 

A3.   Proiectul pentru autorizatia de construire (PAC)

Este un extras din proiectul tehnic si are un continut-cadru stabilit prin Anexa nr. 1, litera A din Legea nr. 50/0991:

A3.   Piese scrise:

·         referatele verificatorilor de specialitate;

·         referatele expertilor tehnici (dupa caz);

·         memorii tehnice de specialitate (arhitectura, rezistenta, instalatii);

A3.   Piese desenate:

Planuri generale:

·         planul de incadrare in zona

·         planul de situatie

Arhitectura:

·         planurile tuturor nivelurilor constructiei

·         planul acoperisului (invelitoarea) 

·         sectiuni caracteristice

·       toate fatadele

Structura de rezistenta:

·         planul de fundatie

·         detalii de fundatie

Instalatii generale:

·         scheme functionale si parametrii principali pentru toate instalatiile aferente constructiei (termice, electrice, sanitare)

 

A4.   Obtinerea Autorizatiei de Construire

Autorizatia de construire este actul prin care administratia publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant (are la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de incepere a lucrarii.
Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 - Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si 453/18.07.2001 (lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991) si va cuprinde:

·         cererea de eliberare a autorizatiei de constructive (cerere tip);

·         certificatul de urbanism;

·         actul de proprietate asupra terenului;

·         toate avizele, acordurile si studiile solicitate prin certificatul de urbanism;

·         proiectul pentru autorizatia de construire (PAC)

·         chitanta de achitare a taxei de autorizare.

Observatii:

·         Autorizatia de construire este eliberata de Primarie - Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul.

·         Termenul legal pentru eliberarea autorizatiei de construire este de 30 zile.

 

A5.   Proiectul tehnic + detaliile de executie – PT+DDE

Proiectul tehnic este alcatuit din totalitatea documentatiilor care curpind conceptia de realizare a unui obiectiv de investitii, pe baza carora se poate pregati (determinarea costului real al investitiei, licitatia in vederea alegerii constructorului, efectuarea in avans a aprovizionarii cu materiale, etc) si desfasura executia lucrarilor de constructii si se urmareste calitatea acestora.

Documentatia este impartita pe specialitati: arhitectura, structura de rezistenta, instalatii (sanitare, termice, electrice).
Detaliile de executie reprezinta etapa finala a elaborarii proiectului -nuanteaza la nivel de amanunt solutiile stabilite in proiectul tehnic. 

 

B.        Inceperea, derularea si finalizarea lucrarilor de executie

B1.   Autorizarea organizarii de santier

Conform Legii 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori), se executa cu avizul Administratiei Locale.
Pentru obtinerea acestui aviz intocmiti un dosar care sa cuprinda:

·         documentatia constructiei - proiect;

·         planurile de amplasare in zona;

·         planul de fundatie;

·         cerere tip;

Dosarul se preda la Primaria locala si autorizatia o veti primi in aproximativ 30 zile lucratoare.

 

     B2.   Instiintarea inceperii lucrarilor catre Primarie  si Inspectia de Stat in Constructii.

B3.   Panoul de identificare santier de constructii

Pe acest panou cu dimensiune de 60 x 80 cm (cf Legii 50/1991)  se afiseaza:

·         denumirea constructiei conform autorizatiei de construire obtinute

·         numele beneficiarului

·         numele proiectantului

·         numele antreprenorului / regie proprie

·         numarul autorizatiei de constructie

·         data eliberarii autorizatiei si cine a eliberat-o

·         valabilitatea autorizatiei.

·         data  inceperii constructiei.

·         data terminarii constructiei

Absenta acestui panou este  sanctionata cu amenzi .

B4.   Dirigintele de santier

Fiecare investitor trebuie sa aiba in mod obligatoriu angajat diriginte de santier, indiferent daca executa in regie proprie sau a angajat o firma.

Dirigintele de santier este acea persoana responsabila de buna executie a lucrarilor de constructie; acesta este o persoana calificata autorizata de catre Inspectia de Stat in Constructii.

Dirigintele de santier este responsabil de intocmirea cartii tehnice a constructiei si de guvernarea intrunirilor realizate cu ocazia fazelor determinante.

Dirigintele de santier intocmeste procesele verbale de faze determinante, procese care devin parte integranta a cartii tehnice a constructiei.                   

B5.   Fazele determinante

Beneficiarul, reprezentat de dirigintele de santier, are obligatia sa depuna la Inspectia de Stat in Constructii-ISC (teritoriale sau judetene) programul de urmarire a calitatii (prevazut in proiectul tehnic)anexat instiintarii de incepere a lucrarilor de construire.

 

Programul de urmarire a calitatii la fazele determinante va fi vizat de catre ISC,cu precizarea fazelor cand trebuie sa fie present si un inspector de stat ISC.

La verificarea pe santier a fazelor determinante trebuie sa participe:

·         beneficiarul, reprezentat de dirigintele de santier,atestat de ISC

·         proiectantul(seful de proiect sau/si proiectantul de specialitate responsabil de proiectarea fazei respective de lucrare);

·         inspectoratul de stat ISC,dupa caz,la fazele stabilite la inceperea lucrarilor;

·         alti specialisti responsabili in realizarea unei anumite faze determinante (dupa caz topograful,geotehnicianul,etc)

Dirigintele de santier sau constructorul au obligatia sa convoace inainte cu minimum 48 de ore pe toti cei care trebuie sa participle la verificarea unei faze determinante.

B6.   Receptia la terminarea lucrarilor

Comisiile de receptie pentru constructii si pentru instalatiile aferente acestora se vor numi de catre investitor si vor fi alcatuite din cel putin 5 membri. Dintre acestia, obligatoriu vor face parte un reprezentant al investitorului si un reprezentant al administratie publice locale pe teritoriul careia este situata constructia, iar ceilalti vor fi specialisti in domeniu.


Pentru constructiile de importanta exceptionala, avind in vedere gradul de risc sub aspectul sigurantei, destinatia, modul de utilizare, complexitatea si volumul lucrarilor care fac obiectul receptiei, comisiile de receptie vor fi alcatuite din cel putin 7 membri, numarul de specialisti fiind de minimum 5.


Comisiile de receptie pentru constructii de locuinte parter, parter si un etaj, cu inaltimea la cornisa de maximum 8 metri, cu cel mult 4 apartamente, cu suprafata desfasurata de maximum 150 mp, pentru anexele gospodaresti ale acestora, precum si pentru constructiile provizorii, vor fi alcatuite din 2 membri: investitorul sau proprietarul si delegatul administratiei publice locale.

Investitorul va organiza inceperea receptiei in maximum 15 zile de la notificarea terminarii lucrarilor si va comunica data stabilita: 
a) membrilor comisiei de receptie; 
b) executantului; 
c) proiectantului. 
Reprezentantii executantului si ai proiectantului nu pot face parte din comisia de receptie, acestia avind calitatea de invitati. 

Proiectantul, in calitate de autor al proiectului constructiei, va intocmi si va prezenta in fata comisiei de receptie punctul sau de vedere privind executia constructiei.

 

B7.   Receptia finala 

Este convocata de investitor in cel mult 15 zile dupa expirarea perioadei de garantie. Perioada de garantie este cea prevazuta in contractul cu executantul.

La receptia finala participa:

·         investitorul;

·         comisia de receptie numita de investitor;   

·         proiectantul lucrarii;

·         executantul

Comisia de receptie finala se intruneste la data, ora si locul fixate si examineaza urmatoarele:

·         procesele-verbale de receptie la terminarea lucrarilor;

·         finalizarea lucrarilor cerute de "receptia de la terminarea lucrarilor";

·         referatul investitorului privind comportarea constructiilor si instalatiilor aferente in exploatare pe perioada de garantie, inclusiv viciile aferente si remedierea lor.

La terminarea receptiei comisia de receptie finala isi va consemna observatiile si concluziile in procesul-verbal de receptie finala, model prezentat in anexa 2 la prezentul regulament, pe care-l va inainta investitorului, in termen de 3 zile lucratoare impreuna cu recomandarea de admitere, cu sau fara obiectii, a receptiei, de aminare sau de respingere a ei.

 

B8.   Cartea tehnica a constructiei 

Reprezinta ,,certificatul de nastere" al unei constructii. Intocmirea ei intra in sarcina dvs. si a proiectantului si reprezinta ansamblul documentatiilor tehnice referitoare la proiectarea, executia, receptia si urmarirea comportarii in exploatare a constructiei si instalatiilor aferente acesteia.

 

De asemenea, ea cuprinde toate datele si documentele necesare pentru identificarea si determinarea starii tehnice.

 

B9.   Cadastrul si intabularea

Aceste formalitati trebuie indeplinite atat pentru teren cat si pentru casa.
Indiferent de natura terenului (agricol sau pentru constructii) si indiferent de felul constructiei (casa, apartament, birouri etc.), cadastrul si intabularea sunt obligatorii.

 
Cadastrul este operatiunea de inscriere in Registrul de Carte Funciara si este obligatoriu la orice act de instrainare a unui bun imobiliar, fie ca este casa, apartament sau teren si indiferent daca este vorba de o vanzare-cumparare, donatie, succesiune, partaj sau precontract de vanzare-cumparare.

 

 

ACTE NECESARE PRIMARIE

ACTE necesare eliberãrii adeverintelor de notare a constructiilor in C.F.
   1. cerere de mâna
   2. copie Autorizatie de Constructie
   3. copie C.F. sau alt act doveditor al dreptului de proprietate
   4. plan de situatie sc.1 : 500 sau 1 : 200 (extras din proiect)
   5. timbru fiscal de 1000 sau 2000 lei
   6. chitanta – taxa de adeverinta

ACTE necesare pentru eliberarea adeverintelor de situare a terenului în INTRAVILAN
   1. cerere de mâna
   2. plan de încadrare în zona sc. 1 : 10000 sau 1 : 5000 sau 1 : 2000
   3. plan de situatie pe suport topographic (vizat de oficiul judetean de cadastru)  sc.1 : 500 sau 1 : 200
   4. extras C.F. sau Timbru de Proprietate sau alt act doveditor al dreptului de proprietate
   5. timbru fiscal de 1000 sau 2000 lei
   6. taxa de adeverinta  

ACTE necesare pentru eliberarea adeverintelor de RADIERE a constructiilor
    1. cerere de mâna
    2. plan de încadrare în zona sc. 1 : 500 sau 1 : 200 (extras din P.A.D.- Proiectul pentru autorizatia de desfiintare)
    3. copie Autorizatie de Desfiintare eliberat de PRIMARIE, în baza careia s-a desfiintat constructia
    4. extras C.F. sau alt act doveditor al dreptului de proprietate
    5. timbru fiscal de 1000 sau 2000 lei
    6. chitanta – taxa de adeverinta  

ACTE necesare pentru avizarea documentatiilor pentru PLAN URBANISTIC de detaliu (P.U.D.)
   1. cerere de mâna
   2. documentatie în 3 exemplare întocmita de un proiectant autorizat care contine:
     extras de C.F. sau alt act doveditor al dreptului de proprietate asupra terenului;
   3. memoriu justificativ general
   4. piese desenate  
   5. taxa avizare P.U.D.

ACTE necesare pentru obtinerea CERTIFICATULUI DE URBANISM

1.   cerere tip

2.   actul de proprietate asupra terenului

3.   planurile cadastrale ale terenului (plan de amplasament si plan de incadrare in zona) la scara 1:500 si 1:2000 (vizat de oficiul judetean de cadastru) 

4.   plan de amplasament cu pozitianarea constructiei pe teren, scara 1:500

5.   taxa

ACTE necesare pentru eliberarea AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE

1.   cerere de mâna

2.   dovada de achitare a taxei legale

3.   extras de C.F. sau alt act doveditor al dreptului de proprietate asupra terenului;

4.   certificat de urbanism;

5.   avizele specificate prin Certificatul de urbanism;

6.   documentatie în 2 exemplare întocmita de un proiectant autorizat care contine:

- deviz estimativ;

- memoriu justificativ pentru fiecare specialitate in parte;

- piese desenate pentru fiecare specialitate in parte; 

- alte piese scrise si desenate solicitate prin C.U. obtinut.

 

 

—————

Înapoi


Contact



Dipl. Ing.
Branzaniuc Volodea C-tin



+40 753 453090
+49 151 71093358